ბინის ყიდვა საქართველოში - სრული სამართლებრივი გზამკვლევი მყიდველისთვის
ბინის ყიდვა მხოლოდ ბინის პოვნა, ფასზე შეთანხმება და თანხის გადახდა არ არის. უსაფრთხო გარიგებისთვის აუცილებელია ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის წინასწარ შემოწმება.
სანამ თანხას გადაიხდით, უნდა იცოდეთ: ვინ არის ბინის მესაკუთრე, აქვს თუ არა გამყიდველს მისი გასხვისების უფლება, ხომ არ არის ქონება იპოთეკით, ყადაღით ან სხვა შეზღუდვით დატვირთული და შეესაბამება თუ არა დოკუმენტები ბინის ფაქტობრივ მდგომარეობას. რეკომენდებულია იურისტის კონსულტაცია
ბინის ყიდვა საქართველოში - რა უნდა შეამოწმოთ?
უსაფრთხო გარიგების ძირითადი ეტაპებია:
- ბინისა და გამყიდველის შერჩევა;
- მესაკუთრისა და მისი უფლებამოსილების შემოწმება;
- საჯარო რეესტრის ამონაწერისა და საკადასტრო მონაცემების გადამოწმება;
- იპოთეკის, ყადაღისა და სხვა შეზღუდვების შემოწმება;
- ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობების შეთანხმება;
- თანხის გადახდა შეთანხმებული წესით;
- საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.
ვინ არის ბინის მესაკუთრე?
საჯარო რეესტრის ამონაწერით უნდა დადგინდეს, ვინ არის რეგისტრირებული მესაკუთრე. მისი მონაცემები უნდა ემთხვეოდეს პირადობის დამადასტურებელ დოკუმენტს.
თუ ბინას რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავს, უნდა გაირკვეს მათი უფლებები. ხოლო წარმომადგენლის შემთხვევაში აუცილებელია მინდობილობის ნამდვილობის, მოქმედების ვადისა და უფლებამოსილების ფარგლების შემოწმება.
არის თუ არა ბინა იპოთეკით ან ყადაღით დატვირთული?
ბინის შეძენამდე უნდა დადგინდეს, არსებობს თუ არა:
- იპოთეკა;
- ყადაღა;
- განკარგვის აკრძალვა;
- სერვიტუტი;
- უზუფრუქტი;
- ქირავნობის ან იჯარის უფლება;
- სხვა რეგისტრირებული შეზღუდვა.
იპოთეკით დატვირთული ბინის შეძენისას წინასწარ უნდა განისაზღვროს, როგორ და რა ეტაპზე მოიხსნება იპოთეკა და როგორ განხორციელდება თანხის გადახდა.
ემთხვევა თუ არა ბინა დოკუმენტებს?
შეამოწმეთ ბინის მისამართი, ფართობი, საკადასტრო კოდი, გეგმარება, მიშენებები და გადაკეთებები. ფაქტობრივი მდგომარეობა უნდა შეესაბამებოდეს დოკუმენტებში მითითებულ მონაცემებს.
განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს საკადასტრო კოდს. დამატებით იხილეთ „საკადასტრო კოდი — რა არის და რატომ არის მნიშვნელოვანი?“.
ნასყიდობის ხელშეკრულება
ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა იყოს განსაზღვრული:
- მხარეთა მონაცემები;
- ბინის მისამართი და საკადასტრო კოდი;
- ფასი;
- თანხის გადახდის წესი და ვადები;
- ბეს ან წინასწარი გადახდის პირობები;
- ბინის გადაცემის დრო;
- მხარეთა პასუხისმგებლობა;
- ხელშეკრულების დარღვევის შედეგები.
მნიშვნელოვანი პირობები ზეპირი შეთანხმებით არ უნდა დარჩეს.
მშენებარე ბინის შეძენა
მშენებარე ბინის შეძენის შემთხვევაში დამატებით უნდა შემოწმდეს მიწის მესაკუთრე, დეველოპერის უფლებამოსილება, სამშენებლო დოკუმენტაცია, მშენებლობის დასრულების ვადა, ბინის რეგისტრაციის პირობები და დეველოპერის პასუხისმგებლობა.
ბინის ყიდვა იპოთეკური სესხით
თუ ბინას ბანკის დაფინანსებით ყიდულობთ, წინასწარ უნდა გაირკვეს სესხის დამტკიცების პირობები და რა მოხდება, თუ ბანკი დაფინანსებას არ დაამტკიცებს. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ეს მაშინ, როდესაც უკვე გადახდილია ბე ან წინასწარი თანხა.
საკუთრების რეგისტრაცია
გარიგების დასრულებად მხოლოდ თანხის გადახდა არ უნდა ჩაითვალოს. აუცილებელია საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.
რეგისტრაციის შემდეგ კვლავ გადაამოწმეთ ახალი ამონაწერი და დარწმუნდით, რომ სწორად არის ასახული მესაკუთრის მონაცემები, ფართობი, მისამართი და საკადასტრო კოდი.
ბინის ყიდვისას მთავარი სამართლებრივი რისკები
ყველაზე გავრცელებული რისკებია:
- მესაკუთრის არასათანადო შემოწმება;
- იპოთეკა ან ყადაღა;
- თანამესაკუთრის ინტერესების გაუთვალისწინებლობა;
- წარმომადგენლის არასათანადო უფლებამოსილება;
- დოკუმენტებსა და ფაქტობრივ მდგომარეობას შორის შეუსაბამობა;
- მშენებარე პროექტთან დაკავშირებული რისკები;
- თანხის წინასწარ გადახდა სათანადო დაცვის გარეშე;
- ხელშეკრულების პირობების ზედაპირული შემოწმება.
ბინის ყიდვამდე მოკლე ჩეკლისტი
თანხის გადახდამდე დარწმუნდით, რომ:
- იცით ვინ არის მესაკუთრე;
- შემოწმებულია საჯარო რეესტრის ამონაწერი;
- არ არსებობს დაურეგულირებელი იპოთეკა ან ყადაღა;
- შემოწმებულია საკადასტრო კოდი და ფართობი;
- ბინის ფაქტობრივი მდგომარეობა შეესაბამება დოკუმენტებს;
- ხელშეკრულებაში ყველა მნიშვნელოვანი პირობა წერილობით არის განსაზღვრული;
- შეთანხმებულია თანხის გადახდისა და ბინის გადაცემის წესი;
- საკუთრების უფლება დარეგისტრირდება თქვენს სახელზე.
უსაფრთხო ბინის ყიდვა იწყება არა თანხის გადახდით, არამედ ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის შემოწმებით. სანამ გარიგებას დადებთ, დარწმუნდით, რომ ზუსტად იცით რას ყიდულობთ, ვისგან ყიდულობთ და რა სამართლებრივი მდგომარეობა აქვს ქონებას.
იურიდიული კონსულტაციისთვის: 591 450 845
სტატია მომზადებულიაადვოკატ ვალერი ხითაროვის მიერ.
(R)
